7月24日，深交所发布《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件审核业务指引第2号——审核重点关注事项（2026年修订）》，聚焦不动产领域存量资产盘活痛点难点，健全资产支持证券（以下简称ABS）规则体系，从源头筑牢资产质量防线，促进市场规范健康发展。这是深交所贯彻落实国家“十五五”规划关于盘活存量、稳步发展资产证券化、提高直接融资比重相关要求，提升资本市场服务实体经济质效的具体举措。

本次修订结合最新行业监管政策和业务实践，对指引进行梳理完善，补齐制度短板。

一是新设不动产基础资产专章，推动产品规范发展。明确不动产项目合规准入标准，强化项目运营与现金流要求，规范资产评估和现金流预测，压实相关机构运营管理职责。

二是新增对具有权益属性特征的不动产资产支持证券（以下简称机构间REITs）专项要求，夯实产品权益属性。规范机构间REITs产品机制设计，在不动产基础资产通用准入要求基础上，进一步压实资产估值，强化运营管理要求。

三是完善债权类基础资产关注要点，优化未来经营收入类项目成本覆盖要求，统一不动产抵押贷款项目关于不动产资产的审核要求，实现各类资产监管标准统一衔接、精准适配。

上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）节选

第二章一般规定：基础资产

第十六条 应收账款、融资租赁、小额贷款等债权类项目基础资产具备一定分散度、较高同质性，并且风险特征不存在较大差异的，管理人可以在挂牌条件审核阶段使用模拟基础资产池进行申报，发行挂牌阶段应当披露真实基础资产池。

管理人和律师应当核查模拟基础资产池的代表性，完成对模拟基础资产池的尽职调查，并且对真实基础资产池补充发表核查意见。

第三章：融资租赁债权

第七十条 本指引所称融资租赁债权，是指融资租赁公司（出租人）依据融资租赁合同对债务人（承租人）享有的租金债权及

其附属权益（如有）。

第七十一条 基础资产涉及融资租赁债权的资产支持证券，入池资产应当符合本指引第五十二条的规定以及下列要求：

（一）出租人已经按照合同约定向出卖人支付租赁物购买价款，出卖人对出租人取得租赁物所有权不存在抗辩事由；原始权益人合法拥有租赁物的所有权，租赁物权属清晰。

（二）出租人应当已经按照合同约定向承租人履行了合同项下的义务，相关租赁物已按照合同约定交付给承租人，租金支付条件已满足；历史租金支付情况良好；除以保证金冲抵租赁合同项下应付租金外，承租人履行其租金支付义务不存在抗辩事由和抵销情形。

（三）租赁物应当明确、可特定化，评估价值（如有）应当合理；租赁物属于法律法规允许开展融资租赁的标的，具有流通性、可处置性和经济价值，不属于公益性资产，不属于消费品（汽车除外）、低值易耗品，符合《融资租赁公司监督管理暂行办法》等规定，以其作为标的开展融资租赁具备商业合理性且不存在融资租赁关系无效的风险。租赁物状况良好，不涉及诉讼、仲裁、强制执行或者破产程序，不涉及国防军工领域或者其他国家秘密。

（四）依据法律法规租赁物权属应当登记的，出租人已经依法完成相关登记手续；租赁物权属不需要登记的，出租人应当在主管部门指定或者行业组织鼓励的相关登记系统（如有）进行融资租赁业务登记，登记的租赁物信息应当与融资租赁合同以及租赁物实际状况相符。汽车融资租赁债权等存在特殊情形未进行权属登记的，管理人应当在计划说明书中披露未进行权属登记的原因以及合理性，充分揭示风险。

（五）租赁物不得附带权利负担，汽车融资租赁等需要以原始权益人利益设立担保物权的特殊情形除外。已经存在权利负担的，应当能够通过专项计划相关安排在原始权益人向专项计划转移基础资产时予以解除。

（六）依据法律法规租赁物权属变更应当登记的，租赁物所有权随基础资产转让给专项计划应当办理变更登记手续。存在特殊情形未办理权属变更登记或者租赁物所有权不随基础资产转让给专项计划的，管理人应当在计划说明书中披露租赁物所有权未办理权属变更登记、未转让给专项计划的原因以及合理性，设置有效措施防止第三方获取租赁物所有权，并充分揭示风险。

（七）基础资产包含附属权益的，附属权益应当随基础资产一同转让给专项计划，管理人应当明确附属权益的权利变更登记事宜或者交付事宜。保证金、抵押权、质权等附属权益未在专项计划设立日转付至专项计划账户或者未办理转让变更登记的，应当在资产服务协议等文件中约定相关权益的管理以及运作方式，并且充分揭示风险。

（八）融资租赁债权的综合年化融资成本（含利息、服务费等）应当符合《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》等相关规定。采用浮动利率计息方式的，管理人应当披露该等利率的浮动方式等相关信息，并且说明利率浮动对资产支持证券的影响。第七十二条 融资租赁债权基础资产池应当具有一定的分散度，至少包括10个相互之间不存在关联关系的债务人，单个债务人入池资产金额占资产池总金额比例不超过50%，并且前5大债务人入池资产金额占资产池总金额比例不超过70%。专项计划设置担保、差额支付等有效增信措施的，可以豁免前款分散度要求。豁免债务人分散度要求的，管理人应当对原始权益人、增信机构（如有）及债务人的信用状况做进一步核查，并对增信合同、债务人底层现金流涉及的业务合同以及签署前述合同相关的授权、审批情况等进行充分核查，就增信效力发表明确意见。

第七十三条 豁免债务人分散度要求或者租赁物流通性较差的，管理人和律师应当结合租赁物使用场景及使用限制、转让或者转移的可操作性、流通性及交易活跃程度、权属变更及登记的可操作性等因素，强化对租赁物可处置性的核查，说明处置价格预测的合理性及其对融资租赁债权的覆盖情况，充分揭示风险。

管理人和律师应当结合租赁物与承租人主营业务关联情况、租赁物价值与租赁物买卖合同的交易对价匹配性、租赁本金和利率确定依据及其合理性、出租人与承租人的合同权利和义务、租赁物的可处置性等，对入池资产对应的租赁物买卖合同和融资租赁合同的商业合理性、有关资产作为租赁物的合法合规性等进行专项核查，并且发表明确的核查意见。

第七十四条 管理人应当就本指引第五十八条第二款规定的情形以及租赁物所有权存在特殊情形未办理权属变更登记或者租赁物所有权不随基础资产转让给专项计划、附属权益未在专项计划设立日转付至专项计划账户或者未办理转让变更登记、基础资产违约、租赁物出现不可修复性损坏或者灭失等事项设置针对性的权利完善措施。

第七十五条 基础资产为融资租赁债权的，原始权益人应当符合本指引第三十八条的规定以及下列条件：

（一）开展业务符合《融资租赁公司监督管理暂行办法》等规定和相关监管要求。（二）原则上正式运营满两年，经营稳健，具备风险控制能力，信用状况良好。（三）为境内外上市公司或者其子公司，或者其他信用状况良好的融资租赁公司。前述境内外上市公司子公司是指总资产、营业收入或者净资产等占上市公司的比重超过30%的公司。

符合下列条件之一的，原始权益人可以为前款第三项以外的融资租赁公司：

（一）单笔入池资产信用等级A-级及以上资产的未偿还本金余额对优先级资产支持证券本金覆盖倍数大于100%，且入池资产对应的租赁物为能够产生持续稳定的经营性收益、易于变现的租赁物；

（二）入池资产为汽车融资租赁债权，承租人高度分散，单笔入池资产占比不超过0.1%，基础资产相关业务的逾期率、违约率等风控指标处于较低水平，且原始权益人最近一年末净资产超过人民币2亿元，最近一个会计年度净利润为正；

（三）专项计划设置担保、差额支付等有效增信措施，且增信机构的信用良好。原始权益人为保理公司，且基础资产由保理公司受让后转让给专项计划的，融资租赁债权的出租人也应当符合本条要求。

第七十六条 融资租赁债权资产支持证券设置资产服务机构的，该资产服务机构应当具备融资租赁相关业务管理能力，包括回收租金、附属权益（如有）管理、租赁项目的跟踪评估（如有）等。

近年来，在中国证监会指导下，深交所资产证券化市场稳步发展，截至2026年6月底，深交所ABS发行规模超3.2万亿元，先后创新推出全国首单不动产ABS、首单商业机构间REIT等多个市场首单产品，有效支持企业对于债权、未来经营收入、不动产等各类资产的盘活需求。接下来，深交所将按照中国证监会统一部署，持续加强监管制度建设，稳步深化基础资产创新扩容，推动资产证券化市场高质量发展，加快多层次REITs市场建设，更好服务经济社会发展大局。